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二手房, 才刚走到前台
关闭此窗口     加入时间:2008-3-06  点击数:607 
 

二手房, 才刚走到前台
  2009年03月05日 08:57:58  住在杭州网

  如果把楼市比作西湖,那么二手房只能相当于西里湖或者岳湖。相比于一手新房,二手房向来处于从属地位,是整个楼市的补充部分。

  但自去年下半年以来,格局开始变化。在一手楼市相对冷淡甚至寒意逼人的时候,二手房常有活跃表现,不时给整个楼市带来暖暖春意。这时候,人们开始有所意识,原来二手房也是楼市的有机组成!自去年下半年,国家出台了一系列交易税费优惠政策,不但让二手房再次活跃,而且形成了对一手房市场的明显挤压:价格随行就市,相对灵活,不像一手房,价格一经确定,就好像能上不能下,应变能力极差。随着二手房交易量的放大,尤其是今年一月份以来,交易量猛增,上个月增量超过80%,几乎每个在售新盘的周围,都有一批二手房源虎视眈眈,想搭开发商的“顺风车”:你卖10000,我就9500,而且是现房实景,当场交付。一手房,因为二手房而感到头痛难缠了。

  一向被轻视的二手房,终于成了令一手房头痛的竞争对手。而且,二手房走到前台,恐怕这才是一个开始。不妨分析一下双方的市场大势:

  其一,从住宅最紧缺年代才开始出现商品房,也就是一手新房,至今也才十来年历史,杭州家庭平均购置新房还不到一轮(购买的福利房不算在内)。这一阶段,一手新房自然是市场的绝对宠儿。

  其二,据多年来的市场调查统计,杭州一手房源的销售中,有超过30%的比例是外地人来杭购房,这中间当然包括了户口不在杭州、但事实上的“新杭州人”,但真正的外地购房人群依然十分庞大,这一外来人员的购房比例之高,除了北京、上海,恐怕就排得上杭州了。主要原因有两条:杭州城市的宜居性逐年在提高;浙江民营经济发达,而杭州作为省会城市,成了许多富裕起来的浙江家庭的置业首选。

  超过30%的外来购房者中,相当一批人是大小企业主,而国际金融危机对浙江众多的外贸出口型企业冲击巨大,自然也会影响到他们的资金链。他们在杭购房置业,虽然有各种原因,但投资保值多半还是首要因素。既然在杭州的房产不是他们的必需品,几年下来又已经增值不菲,那么现在企业又急需资金周转,何不找机会出手套现呢?

  绝对不能小看了这30%,六年下来就相当于杭州两年的一手房源市场供应总量!前几年买多卖少,都像蓄水池一般存着呢,现在资金紧张,已经水位很高的蓄水池要开闸放水了,杭州的二手房要集中出货,那是个庞大、可怕的供应量。

  其三,新房上市价格统一,即使有价格调整,也不会幅度很大而且调整过程较长,不像二手房,每套房源背后都是不同业主,他们既对市场信息了解不全面,盈利的期望值也高低不同,出售原因多种多样。因此,他们的二手房出售价格有一定的随意性、盲目性,而且调整灵活、调整空间较大。就灵活应变性而言,一手新房如何斗得过二手房?

  其四,“80后”已经进入了结婚高峰,他们大多数是独生子女,而且是改革开放后出生的第一代。这一阶段,是他们父辈家庭经济改善最快、最大的时间段,中国先富起来的那批人,正是他们的父母。虽然笔者手头没有准确数据,但想想也能感觉得出来:80后结婚时,两边的父母加上祖辈,会有多少套住宅在等着他们去继承?他们即使要买新房,也很可能要先卖掉几套二手房!

  80后的结婚高峰,将是住宅总体购买力进入停滞期的标志性阶段。虽然中国的城市化进程会抵消掉其中一部分,但中国城市化并没有推进全面的大都市化,农村中心城镇依然是一大生力军,中心城镇所消化吸纳的农民,远比大都市多。

  如果作个大胆预测:走到前台的二手房,恐怕在较长时间里要与一手房平分秋色,其活跃程度甚至超过一手新房。中介机构的春天已然来临。

  只是,二手房分布的分散性、产权人的个体性,决定它只能是活跃的“游击队”,没有共同作战能力,但它们代表着最真实、最及时的市场需求。毋庸置疑,它们的市场能量将长时间影响着一手房的销售与价格。

 
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